【不動産の裏話】ハウスリースバックは業者が儲かる仕組みです
突然ですが「ハウスリースバック」をご存知ですか？
皆さんも一度は聞いたことがあるかもしれませんが、自宅を売却してもそのまま住めるというアレです。
今回はこのハウスリースバックの仕組みやメリット・デメリットについて少しお話ししたいと思います。
結論から言うと、「ハウスリースバックは業者が儲かる仕組み」なのでよほどのことがない限り利用しない方が賢明です。
ハウスリースバックの仕組み
ハウスリースバックを一言で表現すると、「自宅を買い取ってもらい賃貸住宅として住み続けることが出来る」というものですね。
業者が自宅を買取り、そのまま賃貸住宅として貸し出すという形になります。
自宅売却によって手にした代金を住宅ローンの返済に充てたり、他の用途に使用する事も可能というものです。
自宅を離れたくない理由がある方、将来的に買い戻す見込みのある方であれば問題ないでしょう。
ハウスリースバックのメリット
①今まで慣れ親しんだ家から離れることなく家を売れる
そのまま賃貸契約を結ぶため、ずっと住んできた家から離れることなくそのまま住み続けることが可能。
そのため子供が小さい場合は学区を変えずに済むこと、ご高齢の方は慣れ親しんだ地元から離れずに住み続けられます。
②家を売ったことを周囲に知られることがない
家の持ち主は登記上変わりますが、住んでいる人自体は変わらないのでパッと見では分かりません。
ただし、絶対バレないというわけではなくバレてしまう場合もあります。
例えば、隣家が家を建て替える折に土地の境界を確認して欲しい等となった場合には、登記情報を参照し持ち主を調べる場合もありますのでバレてしまいます。
ハウスリースバックのデメリット
①必ずしも負担が少なくなるわけではない
自宅を売った代金で当面は生活できるとは思いますが、住宅ローンが残っている場合は話が別です。
実際にはローン残債が買取価格より上回ってしまう場合はリースバックできない場合がほとんどです。
仮定の計算としてローン残債が買取価格より上回ってもハウスリースバックができた場合を計算してみましょう。
例えば3,000万円のローンが残っており、2,000万円で売れた場合はローンが1,000万円分残ります。
35年ローンで変動金利0.65%で計算すると
3,000万円の場合･･･79,880円/月
1,000万円の場合･･･26,626円/月
こう見ると一気に少なくなって負担が軽くなったように見えますよね。
しかし、これに「家賃」がのっかってきます。
安く見積もって売買価格の6%だとしても100,000円/月が家賃として必要となります。
そうなると簡単に月の返済額を超えてしまいます。
固定資産税等の支払いを考慮しても
売却前･･･1,108,560円/年（固定資産税等150,000円含む）
売却後･･･1,519,512円/年（1,000万円のローン+家賃）
家を失ってかつ家賃も払い続けなければいけないという悪循環になりますね。
売却前よりも月々の費用を抑えるためには家賃が50,000円/月程度にならなければいけないので現実的ではありません。
②売却価格が安い
一般的にハウスリースバックを利用する場合は市場価格より低い価格（5割～7割程度）になります。不動産業者が買取場合と同じですね。
何故かというと、不動産会社はこの不動産を取得することでリスクを負うからです。自分が住む家ならいいですが、業者は転売を目的としています。
物件の取得のための費用（登記費用や固定資産税、利息等）も含め売却したときにしっかり利益が出なければ業者はハウスリースバックをやる意味がありません。
それも勘案して5割～7割程度の買取金額となります。
③買い戻し時の価格に注意が必要
買い戻しが出来るという制度ですが、ここにも注意が必要です。ある業者のホームぺージには「再購入時は事前に価格を決めており変わりません」とあります。
個人的には5年～10年経過した物件を当時設定した金額で買うのか？と思ってしまいますね。
もし使うのなら再購入時の金額をしっかり把握しておかないと思わぬ不利益を被ることになるかもしれません。
他にも契約内容によっては「一定期間しか買取ができない」といった場合があったり、定期借家契約の場合は業者に再契約を拒絶された場合は住み続けることができなくなりますので、必ずチェックしましょう。
④リフォーム等に制限がかかる
家を手放した状態になりますので、当然リフォームなど家に手を加えることを勝手にすることはできなくなります。
高齢になり玄関にスロープを付けたい、外壁の塗り替え、キッチンやトイレの交換といった生活に直接関係あるところを自由に変えることはできなくなりますので注意しましょう。
業者がおいしい理由
まあ、業者からするとお分かりの通り買取物件が増え、将来的に商品化可能な物件を自社で囲い込むことが出来るのでおいしいのです。
しかも、割安金額で買い取っており、賃料もしっかり頂くので保有している間も損はありません。
また、業者に有利な内容の契約条項を付けることにより退去しやすくして転売なども考えられます。
実際に買い戻すことのできる人がどれくらいいるのかというと･･･恐らくかなり少ないでしょうね。
一般的な売却ではなくリースバックに固執した理由にもよりますが、その代償としてトラブルになっているケースもあるようです。
なぜリースバックを選ぶのか、リースバック以外に選択肢がないのかしっかり判断できる人であればいいですが、精神状況が切羽詰まってくるとなかなか自力で調べられず安易な方向に行ってしまうのが人間です。
そこに漬け込み利益を得るのもまた人間。なんとも･･･という感じですね。
まとめ
今回はハウスリースバックの仕組みなどをお話しましたが、もちろん使って良い方もいると思います。
例えば、住宅ローンを払いきっており、子供たちと中の悪い親世代。
「もう年だけど子供たちに自分の家を譲りたくない！自分で築いた財産は自分で使うんだ！」とお考えの方ですね。
子供たちには相続させず売ってしまうけど、賃料を払い続けてそのまま住める。
子供たちにハウスリースバックを利用したことを伝えていなかった場合、亡くなった時に初めて分かるというちょっと恐ろしいパターンですね。
あとは、今の自宅をこよなく愛し、絶対に数年後に資金が回収できて家を再購入できる方。
まぁ、リースバックに頼ろうとした時点でライフタイムシミュレーションが出来ていない証拠なので、自業自得なんですけどね。
一生に一度の大きな買い物といいつつ、営業マンの口車に乗ってしまい詳しく理解もせずに家を買ってしまう人たちの末路ですね。
そのような事にならないようにアドバイスをしてくれる頼れる人が一人いるといいですね。
最近では悪徳業者もリースバックにうまみを見つけて参戦しているようです。
相手が認知症の症状があるのをいいことに・・・というのは以前からありますが、両親や祖父母が被害にあわないように常日頃から連絡を取り合っておくのが大切です。
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